Calculadora de hipoteca

La calculadora de arriba reparte un capital en cuotas mensuales iguales. Es el sistema francés: cada mes se pagan intereses sobre lo que aún se debe y el resto de la cuota amortiza capital. El resultado es una estimación con el tipo y los años que escribas. La oferta, con su TAE, sus comisiones y sus gastos, la da la entidad. Esta página no es esa oferta.

TIN y TAE

El tipo que escribes es un tipo nominal anual. La Ley 5/2019 define la tasa anual equivalente como el coste total del préstamo para el prestatario, en porcentaje anual del importe concedido, más los costes aparejados cuando los hay. El artículo 8 dice que se calcula con la fórmula del anexo II. Por eso la TAE sirve para comparar ofertas: junta el interés y los costes que la norma incluye.

El 3 % de 200.000 € son 6.000 €. Esa sería la factura de un año entero si el capital no bajara. En la cuota francesa cada mes se amortiza capital, así que el interés del primer año es menor. La calculadora divide el tipo anual entre 12 y no suma comisiones. La cifra es la cuota de ese tipo nominal. La TAE está en la Ficha Europea de Información Normalizada de la oferta. El simulador de TAE del Banco de España parte de la misma cuota francesa y, a diferencia de esta página, deja añadir comisiones y gastos.

La fórmula que usa la calculadora

Cuota = C × [ i × (1 + i)ⁿ ] / [ (1 + i)ⁿ − 1 ].

C es el capital. i es el tipo anual dividido entre 100 y entre 12. n es el número de meses. Un campo vacío, un cero o un tipo que no dé una cuota finita deja el resultado en blanco. Escribe 200000, 3,5 y 25, sin puntos de millar: el campo lee la coma decimal y no los miles.

Tres plazos con el mismo capital

200.000 € al 3,5 % durante 25 años. El 3,5 % es un tipo escrito para el ejemplo, no un precio de mercado. En agosto de 2026 el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades en España, fue el 3,134 %, según la resolución del Banco de España de 17 de septiembre de 2026 (BOE-A-2026-19481).

Con el 3,5 % y 25 años, la cuota al céntimo es 1.001,25 €. Aplicada la fórmula sin redondear cada mensualidad, los intereses son 100.374,14 € y el total 300.374,14 €. El interés del primer mes es 200.000 × 3,5 / 100 / 12 = 583,33 €. Restado de la cuota ya redondeada (1.001,25 − 583,33) quedan 417,92 € de capital en ese mes. Al mes siguiente la base es menor y el interés baja.

Los mismos 200.000 € al 3,5 % durante 20 años dan una cuota de 1.159,92 €, intereses de 78.380,66 € y un total de 278.380,66 €. A 30 años la cuota baja a 898,09 € y los intereses suben a 123.312,18 € (total 323.312,18 €). Acortar el plazo sube la mensualidad y baja el interés de este ejemplo. Alargarlo hace lo contrario. Los tres resultados salen de la fórmula de arriba: puedes repetirlos en el formulario.

Cuánto hace falta aportar

El Banco de España, en la nota del 12 de marzo de 2024 sobre la tasación, dice que la cuantía del préstamo va ligada al valor de tasación y que, normalmente, llega hasta un máximo del 80 % de ese valor. No es un porcentaje de la Ley 5/2019. La oferta puede ser otra.

Ejemplo. Precio de compra 250.000 € y tasación 240.000 €. El 80 % de la tasación son 192.000 €. La diferencia con el precio es 58.000 €. A esa diferencia se suma la tasación, que paga quien pide el préstamo. El coste depende del inmueble: aquí no hay una tarifa única.

El artículo 14 reparte así los gastos de la hipoteca. La tasación corresponde al prestatario y la gestoría al prestamista. El prestamista asume los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario; las copias las paga quien las pida. La inscripción de la garantía en el Registro la paga el prestamista. El impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se paga conforme a la normativa tributaria. La escritura de compraventa y el impuesto de la compra no entran en esta cuota. La información precontractual los desglosa.

La tasación la hace una sociedad o un profesional homologado, independiente del prestamista (artículo 13). Caduca a los seis meses. La entidad tiene que aceptar la que aporte el cliente si está homologada y no ha caducado, y no puede cobrar por comprobarla.

Fija, variable o mixta

• Fija: el tipo del contrato no cambia. La cuota de esta fórmula se mantiene si no hay amortizaciones anticipadas ni otro cambio de capital.
• Variable: el contrato dice cada cuánto se revisa y qué índice oficial se suma al diferencial. La cuota de la calculadora vale para el tipo que escribas hoy. En las operaciones a tipo variable la Ley 5/2019 no permite un límite a la baja, y el interés remuneratorio no puede ser negativo.
• Mixta: un tramo fijo y luego uno variable. Cada tramo tiene su tipo. Esta calculadora no parte el plazo en dos: hay que simular cada tramo con su tipo y con el capital que quede.

Los índices oficiales los publica el Banco de España. El 3,134 % de agosto de 2026 es un tipo medio de préstamos ya concedidos. No es el euríbor ni la TAE de una oferta.

Amortización anticipada

En un contrato de la Ley 5/2019 el artículo 23 permite reembolsar todo o parte del capital antes del vencimiento. El aviso que se pacte no puede pasar de un mes. La entidad tiene tres días hábiles para informar de las consecuencias. El prestatario tiene derecho a que bajen los intereses y los costes del plazo que ya no va a correr.

La compensación no puede superar la pérdida financiera del prestamista, calculada como dice el apartado 8. Sobre el capital reembolsado hay además estos topes, para préstamos con personas físicas sobre vivienda concertados a partir del 16 de junio de 2019, o novados o subrogados después. Lo resume el Banco de España y lo fija el artículo 23:

• Tipo variable. El contrato elige una de las dos, y son excluyentes: el 0,15 % durante los cinco primeros años, o el 0,25 % durante los tres primeros. Después, el tope que publica el Banco de España es el 0 %.
• Tipo fijo, o tramo fijo: el 2 % durante los diez primeros años de vigencia de ese tipo, y el 1,5 % desde entonces hasta el final.
• Paso de variable a fijo por novación o subrogación, si el periodo fijo que queda es de al menos tres años: el 0,05 % durante los tres primeros años del contrato. Si la novación no amortiza capital, no hay comisión por este concepto. Pasados esos tres años no se puede exigir compensación por ese cambio.

Ejemplo. Se reembolsan 10.000 € en el segundo año. Si el contrato variable eligió el tope del 0,25 %, el límite de la comisión es 25 €, y solo hasta donde llegue la pérdida financiera. Si eligió el 0,15 % a cinco años, el límite de este ejemplo es 15 €. En un tramo fijo, dentro de los diez primeros años, el 2 % de 10.000 € son 200 €, también con el techo de la pérdida financiera. Una hipoteca anterior al 16 de junio de 2019 no usa estos porcentajes: el Banco de España remite al régimen previo.

Qué parte del sueldo puede ser la cuota lo decide la entidad al estudiar la operación. Esta calculadora no publica un porcentaje de esfuerzo. La misma fórmula, sin garantía hipotecaria, está en la calculadora de préstamo. La diferencia entre los dos contratos está en préstamo personal e hipoteca.